关于推进我市老旧小区加装电梯 工作的几点建议
发布时间：2020-01-08
应对老龄社会，住宅增设电梯，已成国家战略！国务院在2018年和2019年两年将老旧小区住宅增设电梯写入政府工作报告，李克强总理、韩正副总理都有重要批示。2019年6月国务院常务会议对此专题研究，要求加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调。2015年5月和2018年6月，省市相继出台既有住宅加装电梯工作的文件。但我市进展缓慢，仅有文沁楼小区临街几个单元楼在2019年9月成功安装几部电梯。人们不禁要问，这项中央高度重视，涉及千家万户的重大民生工程，为什么推进却如此缓慢？
原因在哪里？一是资金筹措关。财政补贴额度偏小，资金筹措困难不小。费用分摊比例及维修管理问题众口难调，邻舍关系因此不和。二是业主协商关。业主对增设电梯诉求各异，业主意见难以统一。往往楼上期盼强烈，底层反对激烈。三是政策门槛关。现有政策对电梯增设条件设置的门槛过高，绝大多数小区无法满足，加装电梯难就难这里！卡就卡在这里！
在电梯增设条件上，省上政策是如何规定的？2015年5月省住建厅等三部门联合印发的《四川省既有建筑电梯增设指导意见》规定电梯增设需“经增设电梯梯号全体业主同意”，这样的政策等于是赋予不赞成的业主一票否决权，于法无据。2019年11月省住建厅等六部门联合印发的《关于实施既有住宅电梯增设三年计划（2019-2021年）的指导意见》，将电梯增设条件改为需“经本梯号专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他业主无异议即可增设电梯”，好像降低了增设条件，但仍有“其他业主无异议”这句尾巴，其实际效果与“经增设电梯梯号全体业主同意”并无本质区别。按照这样的政策，一个楼号只要“一户有异议”那就是“一户当关万户莫开”。面对业主意见难以统一的困局，省上文件却没有有效的解决办法，听之任之，缺乏担当精神。
“其他业主无异议”，这一要求形同百分之百同意，小区加装电梯要达到这一条件何其艰难，这一政策上的“硬伤”事实上已成为加装电梯推进缓慢的关键原因！这种脱离实际、回避矛盾的政策，这种不能落实国家战略的政策要之何用？该不该改吗？怎么改？我的建议五句话：依法降低加装电梯门槛，加大财政补贴力度，探索建设公交化电梯，成立加装电梯办公室，争取中央补助资金。
一、依法降低加装电梯门槛。自贡市2015年6月出台的政策是“既有住宅增设电梯应经该梯号（幢）房屋的全体业主一致书面同意”。后来自贡市发现原有电梯增设的条件行不通，遂于2019年7月根据《物权法》第76条有关精神，将“全体业主一致书面同意”修改为“双三分之二以上业主同意”，并没有“其他业主无异议”这句话。福建省、漳州市、广州市等很多地方都是这样规定的。必须指出的是，《物权法》第76条：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这一精神并没有全体业主同意的意思。建议市政府依法将《德阳市中心城区既有住宅电梯增设实施办法（试行）》中“经增设电梯梯号全体业主同意”修改为“双三分之二以上业主同意”，后面不留“其他业主无异议”这句话。电梯加装门槛，省上不改，自贡都能改，德阳能不能改？
二、加大财政补贴力度。加装一部电梯需要几十万元，加装之后每月还要增加相应开支，因此个别居住高层的住户也不同意加装电梯。为了缓解业主筹资压力，降低费用分摊的协商难度，建议市政府借鉴自贡市对增设电梯补贴的标准，将对增设电梯的财政补贴从15万元/台提高到20万元/台。自贡市能做到的事德阳市就做不到吗？
三、探索建设公交化电梯（共享电梯）。2018年10月河南省舞钢市对所有符合加装条件的既有住宅加装电梯，预计加装电梯1500部，总投资6.75亿元，工期18个月。该项目由北京孝宇养老投资管理有限公司全额出资，免费加装，由中京忠诚卫士(北京)建设工程有限公司建设实施，电梯产权归北京孝宇养老投资管理有限公司所有，后期运营维修保养采取业主自愿缴费刷卡使用。舞钢市做法有一定的参考价值。
泸州市建设公交化电梯的做法是：市、区政府组建国资性质的平台公司负责电梯建设运营。平台公司出资建设电梯并拥有产权，业主有偿使用刷卡消费。平台公司的电梯建设资金和收入来自几方面：①政府适当注资；②各级财政对加装电梯的补贴政策；③电梯建设运营公司自筹资金或贷款，并享受金融支持政策；④相关小区或业主的部分住房维修基金；⑤选用电梯和建设所需大宗物资采取招标和集中采购，降低成本；⑥电梯建设中涉及政府相关收费予以减免或优惠；⑦收取业主刷卡消费；⑧电梯轿厢广告及其他收入，等等。泸州市的做法可以学习借鉴。
四、成立加装电梯办公室。老旧小区加装电梯工作事关千家万户，建设管理涉及众多职能部门和企业，如住建局、财政局、市场监督管理局、自然资源和规划局、公积金管理中心、应急管理局、自来水公司、电力公司、天然气公司、移动公司、联通公司、电信公司等。现在说是市住建局牵头，但住建局只有一个科兼职此项工作，由一个科牵头协调职能各异的各部门各企业显然是力不从心。建议市政府成立老旧小区加装电梯办公室，设在市住建局，负责研究协调审批推进老旧小区加装电梯有关工作。
五、积极争取中央补助资金。据了解，财政部、住建部2019年8月关于印发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》的通知指出，中央专项资金支持范围包括:老旧小区改造，支持有条件的加装电梯支出。2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金支出约1433亿元。此外，还有中央预算内资金支持符合标准的老旧小区配套基础设施建设。在补助比例方面，老旧小区改造配套基础设施建设项目中央补助标准暂按比照西部政策地区申报项目的投资补助金额占总投资(不含征拆)不得超过65%。 因此，争取这一资金，可以有力缓解支持老旧小区改造、增加加装电梯补贴的财政压力，也还可以统筹用于建设公交化电梯时作为对电梯建设运营公司的资金补贴。
(江红颖)
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原因在哪里？一是资金筹措关。财政补贴额度偏小，资金筹措困难不小。费用分摊比例及维修管理问题众口难调，邻舍关系因此不和。二是业主协商关。业主对增设电梯诉求各异，业主意见难以统一。往往楼上期盼强烈，底层反对激烈。三是政策门槛关。现有政策对电梯增设条件设置的门槛过高，绝大多数小区无法满足，加装电梯难就难这里！卡就卡在这里！
在电梯增设条件上，省上政策是如何规定的？2015年5月省住建厅等三部门联合印发的《四川省既有建筑电梯增设指导意见》规定电梯增设需“经增设电梯梯号全体业主同意”，这样的政策等于是赋予不赞成的业主一票否决权，于法无据。2019年11月省住建厅等六部门联合印发的《关于实施既有住宅电梯增设三年计划（2019-2021年）的指导意见》，将电梯增设条件改为需“经本梯号专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他业主无异议即可增设电梯”，好像降低了增设条件，但仍有“其他业主无异议”这句尾巴，其实际效果与“经增设电梯梯号全体业主同意”并无本质区别。按照这样的政策，一个楼号只要“一户有异议”那就是“一户当关万户莫开”。面对业主意见难以统一的困局，省上文件却没有有效的解决办法，听之任之，缺乏担当精神。
“其他业主无异议”，这一要求形同百分之百同意，小区加装电梯要达到这一条件何其艰难，这一政策上的“硬伤”事实上已成为加装电梯推进缓慢的关键原因！这种脱离实际、回避矛盾的政策，这种不能落实国家战略的政策要之何用？该不该改吗？怎么改？我的建议五句话：依法降低加装电梯门槛，加大财政补贴力度，探索建设公交化电梯，成立加装电梯办公室，争取中央补助资金。
一、依法降低加装电梯门槛。自贡市2015年6月出台的政策是“既有住宅增设电梯应经该梯号（幢）房屋的全体业主一致书面同意”。后来自贡市发现原有电梯增设的条件行不通，遂于2019年7月根据《物权法》第76条有关精神，将“全体业主一致书面同意”修改为“双三分之二以上业主同意”，并没有“其他业主无异议”这句话。福建省、漳州市、广州市等很多地方都是这样规定的。必须指出的是，《物权法》第76条：改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，这一精神并没有全体业主同意的意思。建议市政府依法将《德阳市中心城区既有住宅电梯增设实施办法（试行）》中“经增设电梯梯号全体业主同意”修改为“双三分之二以上业主同意”，后面不留“其他业主无异议”这句话。电梯加装门槛，省上不改，自贡都能改，德阳能不能改？
二、加大财政补贴力度。加装一部电梯需要几十万元，加装之后每月还要增加相应开支，因此个别居住高层的住户也不同意加装电梯。为了缓解业主筹资压力，降低费用分摊的协商难度，建议市政府借鉴自贡市对增设电梯补贴的标准，将对增设电梯的财政补贴从15万元/台提高到20万元/台。自贡市能做到的事德阳市就做不到吗？
三、探索建设公交化电梯（共享电梯）。2018年10月河南省舞钢市对所有符合加装条件的既有住宅加装电梯，预计加装电梯1500部，总投资6.75亿元，工期18个月。该项目由北京孝宇养老投资管理有限公司全额出资，免费加装，由中京忠诚卫士(北京)建设工程有限公司建设实施，电梯产权归北京孝宇养老投资管理有限公司所有，后期运营维修保养采取业主自愿缴费刷卡使用。舞钢市做法有一定的参考价值。
泸州市建设公交化电梯的做法是：市、区政府组建国资性质的平台公司负责电梯建设运营。平台公司出资建设电梯并拥有产权，业主有偿使用刷卡消费。平台公司的电梯建设资金和收入来自几方面：①政府适当注资；②各级财政对加装电梯的补贴政策；③电梯建设运营公司自筹资金或贷款，并享受金融支持政策；④相关小区或业主的部分住房维修基金；⑤选用电梯和建设所需大宗物资采取招标和集中采购，降低成本；⑥电梯建设中涉及政府相关收费予以减免或优惠；⑦收取业主刷卡消费；⑧电梯轿厢广告及其他收入，等等。泸州市的做法可以学习借鉴。
四、成立加装电梯办公室。老旧小区加装电梯工作事关千家万户，建设管理涉及众多职能部门和企业，如住建局、财政局、市场监督管理局、自然资源和规划局、公积金管理中心、应急管理局、自来水公司、电力公司、天然气公司、移动公司、联通公司、电信公司等。现在说是市住建局牵头，但住建局只有一个科兼职此项工作，由一个科牵头协调职能各异的各部门各企业显然是力不从心。建议市政府成立老旧小区加装电梯办公室，设在市住建局，负责研究协调审批推进老旧小区加装电梯有关工作。
五、积极争取中央补助资金。据了解，财政部、住建部2019年8月关于印发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》的通知指出，中央专项资金支持范围包括:老旧小区改造，支持有条件的加装电梯支出。2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金支出约1433亿元。此外，还有中央预算内资金支持符合标准的老旧小区配套基础设施建设。在补助比例方面，老旧小区改造配套基础设施建设项目中央补助标准暂按比照西部政策地区申报项目的投资补助金额占总投资(不含征拆)不得超过65%。 因此，争取这一资金，可以有力缓解支持老旧小区改造、增加加装电梯补贴的财政压力，也还可以统筹用于建设公交化电梯时作为对电梯建设运营公司的资金补贴。
(江红颖)